دبی یکی از پویاترین بازارهای املاک منطقه است و از ثبات سیاسی و اقتصادی بالایی برخوردار است. شهر دبی، به علت معافیتهای مالیاتی (مانند نبود مالیات بر درآمد فردی یا سرمایه) و سیاستهای استقبال از سرمایهگذار، برای خریداران خارجی برای خرید ملک در دبی بسیار جذاب شده است.
چرا خرید ملک در دبی جذاب است؟
طی سالهای اخیر حجم معاملات املاک در دبی بهطور چشمگیری رشد کرده است؛ برای مثال در نیمه اول ۲۰۲۵ حجم معاملات به حدود ۴۳۳ میلیارد درهم (حدود ۱۱۸ میلیارد دلار) رسید. علاوه بر این، قانونی که مالکیت ۱۰۰٪ ملک را برای خارجیها مجاز میکند و برنامههای ویزای سرمایهگذاری امارات (از جمله اقامت ۱۰ ساله طلایی) شرایط امن و مطمئنی برای سرمایهگذاران بینالمللی فراهم کرده است. واحد پول دبی (درهم امارات) به دلار آمریکا متصل است که خطر نوسانات ارزی را کاهش میدهد؛ همچنین، بانکهای محلی به خریداران خارجی تا ۷۵٪ قیمت ملک وام مسکن میدهند (معمولاً ۲۵–۳۰٪ پیشپرداخت). این عوامل نشان میدهد که سرمایهگذاری در ملک دبی برای ایرانیان مهاجر، بهویژه آنها که به دنبال حفظ و افزایش سرمایه بلندمدت هستند، فرصت جذابی محسوب میشود.
مناطق مناسب خرید ملک در دبی برای ایرانیان
دبی مناطق متنوعی برای خرید مسکن ارائه میدهد که برای اهداف مختلف (زندگی شخصی، اجارهدهی یا سرمایهگذاری) مناسب هستند. مهمترین مناطق پیشنهادی عبارتند از:
Downtown Dubai
این منطقه مرکزی و لوکس که میزبان برج خلیفه و مراکز تجاری بزرگ است، همواره تقاضای بالایی دارد. قیمت هر فوت مربع در داونتاون حدود ۳۱۰۰–۳۳۰۰ درهم است و بازده اجاره آن معمولاً ۵–۶٪ است. نزدیکی به مراکز خرید و امکانات رفاهی و همچنین دسترسی به مترو و فرودگاه، این منطقه را برای سرمایهگذاران بلندمدت جذاب میکند، هر چند هزینه بالای نگهداری دارد. (با وجود بازده اجاره کمتر، ثبات سرمایهگذاری در این منطقه بسیار بالاست.)
Dubai Marina
منطقه ساحلی مدرن با برجهای مسکونی مشرف به آب که سبک زندگی لوکس کنار دریا، امکانات تفریحی و دیدنیهای گردشگری را ارائه میدهد. بازده اجاره در مارینا حدود ۶–۸٪ است، بهویژه برای آپارتمانهای کوچک. امکانات تفریحی ساحلی مانند قایقرانی و حضور گردشگران موجب افزایش تقاضا و ارزش سرمایهگذاری در مارینا شده است.
Jumeirah Village Circle (JVC)
محلهای خانوادگی و در حال توسعه با انواع آپارتمان و تاونهاوس قیمتمناسب. قیمتها در JVC نسبت به داونتاون و مارینا پایینتر است و بازده اجاره معمولاً ۶–۷٪ برآورد میشود. پروژههای متعدد در دست ساخت در JVC گزینههای متنوعی برای سرمایهگذاران فراهم کردهاند. این منطقه به دلیل قیمت مناسب و محیط آرام برای خانوادهها و مستأجران میانمدت مناسب است.
Business Bay
منطقه اداری-تجاری در کنار کانال دبی که نزدیک به مرکز مالی است. دسترسی به مترو، جادههای اصلی و امکانات اداری از مزایای بییزنس بی است. در این منطقه بازده کل سرمایه (ROI) حدود ۵–۸٪ گزارش شده. بییزنس بی برای سرمایهگذارانی که میخواهند در واحدهای اداری و مسکونی همزمان سرمایهگذاری کنند جذاب است؛ نزدیکی به مراکز تجاری و هتلهای بینالمللی باعث شده است این منطقه برای انواع سرمایهگذاری باثبات باشد.
Palm Jumeirah
جزیره مصنوعی و لوکس با ویلاها و آپارتمانهای ساحلی منحصربهفرد. این منطقه بیشتر مورد توجه سرمایهگذاران ثروتمند و خانوادهها قرار میگیرد. بازده اجاره در پالم تقریباً ۴٫۵–۶٫۵٪ است (بهخاطر قیمت بالای خرید)، اما مناظر گسترده دریا و هتلهای مجلل ساحلی از مزایای مهم آن به شمار میروند. ثبات تقاضا برای این املاک بالا است.
قیمت خرید ملک در دبی به تفکیک منطقه
قیمت هر متر مربع در دبی بسته به منطقه تفاوت زیادی دارد. به طور کلی تقریبی قیمتهای مسکونی به این شکل است:
-
Downtown Dubai: حدود ۳۳–۳۵ هزار درهم در متر مربعe.
-
Dubai Marina: حدود ۱۴ هزار درهم در متر مربع.
-
Business Bay: حدود ۱۴ هزار درهم در متر مربع.
-
JVC: حدود ۱۱ هزار تا ۲۲ هزار درهم در متر مربع.
-
Palm Jumeirah: از مناطق گرانقیمت؛ برخی برجها از ۳۷ هزار درهم متر مربع شروع میشوند.
(نکته: این ارقام تقریبی است و بسته به پروژه، سال ساخت و امکانات متغیر است.)
انواع ملک در دبی
در دبی چهار دسته اصلی ملک وجود دارد: آپارتمان، ویلا، دفتر اداری و مغازه تجاری. هرکدام ویژگیهای خاص خود را دارند:
آپارتمان
معمولاً سرمایهگذاری اولیه کمتری نیاز دارد و تقاضای بالاتری در بین اجارهنشینان دارد. هزینه نگهداری آنها پایینتر است و بهطور کلی بازده اجاره بالایی ارائه میکنند. برای زندگی شهری و اقامت موقت بسیار مناسبند.
ویلا
فضای بزرگتر و خصوصیتر را فراهم میکند. ویلاها نیاز به سرمایه زیادتری دارند، اما پتانسیل رشد ارزش بیشتری در بلندمدت دارند. هزینههای نگهداری (باغبانی، استخر و…) بالاتری دارند اما اجاره و قیمت نهایی آنها نیز بیشتر است. ویلاها برای خانوادهها و کسانی که به فضای باز و سکوت اهمیت میدهند مناسب است.
دفاتر اداری
امارات مالکیت ۱۰۰٪ را برای خارجیها مجاز کرده است، لذا امکان خرید دفاتر در مناطق تجاری مهم (مانند DIFC، Downtown، بییزنس بی و مدیا سیتی) وجود دارد. قراردادهای اجاره اداری معمولا بلندمدت است و درآمد پایداری به همراه دارد. این نوع ملک برای سرمایهگذاران حرفهای یا شرکتها جذاب است.
مغازههای تجاری
واحدهای فروشگاهی در مراکز خرید یا خیابانهای اصلی. معمولاً سرمایهگذاری و مدیریت پیچیدهتری نیاز دارند اما در مکانهای پُردرخشش میتوانند بازده بالایی داشته باشند. دبی بهدلیل جذب گردشگر زیاد و عدم مالیات بر خردهفروشی، بازار مطمئنی برای املاک تجاری بهشمار میآید.
مالیات و هزینههای جانبی ملک در دبی
خرید ملک در دبی هزینههای زیر را در بر میگیرد:
-
حق انتقال مالکیت: معادل ۴٪ قیمت ملک که به دفتر املاک دبی (DLD) پرداخت میشود.
-
هزینه ثبت سند: حدود ۴۲۰۰ درهم (برای ملکهای بالای ۵۰۰ هزار درهم) و ۵٪ مالیات بر ارزش افزوده.
-
کمیسیون مشاور املاک: معمولاً ۲٪ قیمت معامله که معمولاً شامل کارمزد مشاور و ۵٪ مالیات بر ارزش افزوده آن است. مثلاً در یک آپارتمان یک میلیون درهمی، این کارمزد حدود ۲۰ هزار درهم خواهد بود.
-
هزینههای دفتری: شامل هزینه دفتر ثبت اسناد (حدود ۵۴۰ درهم) و حقالزحمه دفتر امانت (۲–۴ هزار درهم).
-
هزینه NOC: پیش از انتقال سند، باید گواهی پایان کار و عدم بدهی از سازنده (NOC) اخذ شود که معمولاً بین ۵۰۰ تا ۵۰۰۰ درهم است.
-
مالیات بر ملک و اجاره: امارات هیچ مالیاتی بر خرید، فروش یا مالکیت املاک مسکونی ندارد. همچنین درآمد اجاره بهصورت مستقیم مشمول مالیات نمیشود؛ تنها مالیات بر ارزش افزوده ۵٪ بر خدمات مشاور و برخی خدمات ساختمانی (مثل نگهداری) اعمال میشود.
-
ثبت اجاره (Ejari): قراردادهای اجاره باید در سامانه Ejari ثبت شوند تا حقوق مالک و مستأجر محفوظ باشد.
-
بیمه اموال: بیمهکردن ملک اختیاری است ولی در صورت وام گرفتن ممکن است لازم شود.
-
رهن و اجاره: سود اجاره معمولا بر اساس توافق دو طرف تعیین میشود و دولت هیچ مالیاتی بر اجاره دریافت نمیکند.
شرایط دریافت اقامت امارات از طریق خرید ملک در دبی
سرمایهگذاری ملکی در دبی میتواند منجر به انواع ویزای اقامت شود. مطابق قوانین جاری:
-
خرید ملک به ارزش حداقل ۷۵۰ هزار درهم امکان دریافت ویزای سرمایهگذاری ۲ ساله را میدهد.
-
خرید ملک به ارزش ۱ میلیون درهم (یا بالاتر) مجاز به دریافت اقامت ۵ ساله میشود.
-
خرید ملک به ارزش ۲ میلیون درهم (یا بیشتر) مشمول ویزای طلایی ۱۰ ساله خواهد بود.
انواع این اقامتها معمولاً از نوع Investor Visa یا Golden Visa هستند و مزایایی مانند امکان همراه کردن خانواده دارند. برای دریافت اقامت باید مراحل اداری استاندارد (ثبت سند رسمی، ارائه مدارک مالی و …) را طی کنید. همچنین بهتر است قبل از خرید ملک، وصیتنامه رسمی تنظیم کنید تا انتقال ملک به بازماندگان در آینده تسهیل شود.
مراحل خرید ملک در دبی
مراحل اصلی خرید ملک به شرح زیر است:
-
جستجوی ملک: بازدید و انتخاب ملک مورد نظر از طریق آژانسهای معتبر یا پلتفرمهای آنلاین.
-
امضای تفاهمنامه (Memorandum of Understanding): عقد پیشقرارداد و پرداخت پیشپرداخت (معمولاً حدود ۱۰٪).
-
اخذ NOC از سازنده: دریافت گواهی پایان کار و عدم بدهی پس از پرداخت بدهیهای احتمالی.
-
تسویه مالی: پرداخت باقیمانده مبلغ ملک و تکمیل فرآیند وام مسکن (در صورت استفاده).
-
انتقال سند: حضور در دفتر ثبت اسناد (Dubai Land Department)، پرداخت هزینهها (مالیات انتقال، کارمزد و…) و ثبت رسمی مالکیت.
-
دریافت سند: دریافت سند مالکیت (Title Deed) جدید به نام خریدار.
(توجه: در خریدهای پیشفروش، پس از تکمیل پروژه سند اولیه (Oqood) و سپس در انتهای پروژه انتقال نهایی سند صورت میگیرد.)
نکات مهم و هشدارهای حقوقی برای خرید ملک در دبی
برای خرید امن در دبی به موارد زیر توجه کنید:
تأیید RERA
مطمئن شوید پروژه در اداره املاک دبی (RERA) ثبت شده و دارای حساب امانی است. نبود نام پروژه در فهرست RERA نشانه خطر است.
سابقه سازنده
سابقه تحویل بهموقع و کیفیت ساخت شرکت سازنده را بررسی کنید. سازندگان معتبر (مثلاً Emaar، Damac، Nakheel) عموماً پروژههای خود را بهموقع تحویل میدهند.
بررسی قرارداد
شرایط پرداخت، ضربالاجلهای پرداخت و تاریخ تحویل پروژه را بهدقت مطالعه کنید. بندهای نامشخص یا غیردقیق در قرارداد و طرحهای پرداخت نامتوازن میتواند ریسک سرمایهگذاری را افزایش دهد. در صورت نیاز از مشاور حقوقی متخصص کمک بگیرید.
خرید پیشفروش
اگر ملک هنوز تکمیل نشده است، مطمئن شوید حساب امانی وجود دارد و درصد پیشپرداخت بیش از حد بالا نیست. شرایط فسخ یا انتقال قرارداد را بررسی کنید تا در صورت تأخیر سازنده یا تغییر برنامه بتوانید اقدامات لازم را انجام دهید.
مدیریت مالی
از آنجا که نرخ ارز در ایران متغیر است، بهتر است بخشی از سرمایه را به حساب درهم یا دلار در بانکهای امارات منتقل کنید تا ریسک ارزی کاهش یابد.
تنظیم وصیتنامه
برای تضمین انتقال مال به وراث، وصیتنامه رسمی تنظیم کنید؛ در دبی قانون مستلزم تنظیم وصیتنامه برای انتقال ارث است.
استفاده از مشاور معتبر
حتما از آژانسهای دارای مجوز RERA استفاده کنید تا از مشکلات قانونی و کلاهبرداری جلوگیری شود.
پرسشهای متداول (FAQ)
سوال ۱: آیا اتباع خارجی میتوانند در دبی ملک بخرند؟
پاسخ: بله. خارجیها میتوانند در مناطق آزاد دبی مالکیت ۱۰۰٪ داشته باشند. برای خرید ملک در دبی لازم نیست اقامت یا تابعیت امارات را داشته باشید.
سوال ۲: شرایط اقامت از طریق خرید ملک چیست؟
پاسخ: بسته به مبلغ خرید، ویزای سرمایهگذاری تعلق میگیرد: حداقل ۷۵۰هزار درهم ویزای ۲ ساله، ۱ میلیون درهم ویزای ۵ ساله و ۲ میلیون درهم ویزای طلایی ۱۰ ساله. این اقامتها قابل تمدید بوده و امکان همراه کردن خانواده را فراهم میکنند.
سوال ۳: چه مالیاتی در خرید ملک دبی وجود دارد؟
پاسخ: در امارات هیچ مالیاتی بر خرید و فروش ملک یا درآمد اجاره اعمال نمیشود. تنها هزینههای معمول عبارتند از ۴٪ حق انتقال، کمیسیون آژانس (~۲٪) و هزینههای ثبت. مالیات بر ارزش افزوده ۵٪ صرفاً بر خدمات مشاور و برخی هزینههای ساختمانی اعمال میشود.
سوال ۴: کدام مناطق دبی برای سرمایهگذاری مناسبترند؟
پاسخ: مناطقی با بازده بالاتر شامل JVC (بازده حدود ۷–۸٪)، بییزنس بی (حدود ۵٫۵–۷٫۵٪) و دبی مارینا (حدود ۶–۸٪) هستند. مناطق لوکس مانند Downtown و Palm Jumeirah بازده کمتری (~۵–۶٪) دارند اما ثبات سرمایهگذاری بیشتری دارند و برای رشد بلندمدت مناسبترند.
سوال ۵: فرآیند کلی خرید ملک چیست؟
پاسخ: شامل انتخاب ملک، امضای پیشقرارداد (MoU)، دریافت NOC از سازنده، تکمیل مالی (پرداخت کل مبلغ و وام)، و انتقال سند در دفتر املاک است. نهایتاً سند مالکیت جدید به نام خریدار صادر میشود.
سوال ۶: آیا خارجیها میتوانند وام مسکن بگیرند؟
پاسخ: بله. بانکهای دبی معمولاً تا ۷۵٪ قیمت ملک به خریداران خارجی وام میدهند (با پیشپرداخت ۲۵–۳۰٪). این موضوع ورود به بازار را آسانتر میکند.
در مجموع، با در نظر گرفتن رشد بازار و حمایتهای قانونی دبی، خرید ملک در این شهر برای ایرانیان مهاجر فرصت ارزشمندی است. رعایت نکات ذکرشده و بهرهگیری از مشاوره تخصصی میتواند به سرمایهگذاران کمک کند تا از امکانات گسترده این بازار بهرهمند شوند.
